Rozhodovací situace je obvykle následující: mám platit nájem nebo se
zadlužit a bydlet ve vlastním? Jak už to občas bývá, jedna varianta má
silné zastánce, kteří nelení a neustále píší o tom, jak je skvělé
bydlet v hádejte čem?
V nájmu nebo s hypotékou? Kdo se občas aspoň do něčeho začte, ví,
že heslem dne je hypotéka, protože má za sebou silné banky, které
neopominou vykreslit jediný klad a rády píšou do novin. Všichni se
samozřejmě tváří strašně nestranně a říkají, že někomu se ve
skutečnosti vyplatí i nájem, ale komu, to už se dozvíme maximálně
velmi mlhavě. Dalším, kdo na tom vydělá, jsou pojišťovny. Pro pěkný příklad
nemusíme daleko, třeba poetický příspěvek Pavla Sikory nabádá Zadlužte se!, i když naproti tomu Zdeněk Mitáček
se svým Zadlužit se? už je trochu opatrnější a všímá si
nepříjemností, které může dluh přinést. Já se však zaměřím
na čistě ekonomickou stránku věci: vyplatí se to?
Maturita z matematiky by měla každému stačit, aby si uměl
spočítat, co která varianta přinese. Každý ovšem maturitu nemá (a
z matematiky už vůbec ne), a tak může použít moji vlastní kalkulačku. Kalkulačka samozřejmě nespočítá, kde
se budete cítit líp a jaké nástrahy vám život přinese, ale může
spočítat, kolik ušetříte, když zvolíte tu výhodnější variantu.
Proč taková kalkulačka dosud nikde neexistovala? Srovnávat dvě
dlouhodobé varianty má totiž svoje úskalí. Je jím různá cena peněz
ušetřených v různých časových okamžicích a průběžné změny hodnot.
Abych tento problém překonal, kalkulačka všechny ušetřené peníze na
obou stranách považuje za úspory, které jsou nadále zhodnocovány
předem zadaným úrokem. Můžete si tak jednoduše zadat své náklady
obětované příležitosti. Princip je následující. Představme si, že
stojíme před rozhodnutím a máme možnost se rozdvojit na dva (řekněme
na Noa a Hanku) a sledovat obě
varianty:
| Časový sled | Noe – nájem | Hanka – hypotéka |
|---|---|---|
| Začátek | Na začátku proti Hance ušetří balík peněz, který investuje jinak. | Na začátku musí vypláznout balík za všechny možné poplatky, odhady, kolky a obvykle zálohu. |
| Měsíční výdaje | Pravidelně platí nájem. Obvykle je to méně než Hanka, a tak může ušetřený zbytek přidat do svých úspor. | Pravidelně platí splátky, k tomu narozdíl od Noa musí platit všeliká pojištění, fond oprav a poplatky bance. Zato jí ale může růst hodnota nemovitosti. |
| Hypotéka splacena | Noe dál platí nájem, pokud má Hanka splaceno, už toho moc proti Hance neušetří. | Může se stát, že Hanka hypotéku celou splatí. V tom případě nejspíš začne platit míň než Noe a rozdíl přidává do svých úspor. |
| Stěhujeme se | Noe jen spočítá, kolik zatím ušetřil, a může se stěhovat. | Hanka prodává, což ji stojí dost peněz i času. Platí realitce, citelnou daň z převodu nemovitosti, zaplatí zbylý dluh bance a výnos přidá ke svým úsporám. |
Na závěr se tedy dozvíme, jestli uspořil víc Noe nebo Hanka, přičemž oba do našeho
výpočtu vložili stejné částky ve stejnou dobu. Výsledek závisí na
mnoha faktorech, některé jsou těžko předvídatelné, a tak určitě není
od věci zkusit víc různých scénářů. Možná časem kalkulačku předělám
tak, aby místo jednoho čísla ukázala graf pravděpodobnosti možných
výsledků, to by ale uživatelé museli zadávat i rozptyl jednotlivých
parametrů (předpokládal bych jejich normální rozdělení, podobně jako
v simulaci vytíženosti telefonních operátorů).
Nevím, jestli by to pak nebylo příliš složité. Co myslíte? Zkuste si
kalkulačku sami a všimněte si taky, že vždycky
neplatí, o čem se nás všichni poradci snaží přesvědčit: že je
vždycky výhodnější mít co nejkratší dobu splatnosti.